Parcours investisseur · investissement locatif dans le neuf
Investir dans le neuf avec le bon dispositif fiscal
LMNP, Jeanbrun, location nue ou nue-propriété : le meilleur choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et du temps que vous voulez y consacrer.
Votre capacité d'investissement
Les banques retiennent en général 70 % du loyer futur dans vos revenus. Nous appliquons ce calcul et le plafond de 35 % du HCSF.
Simulation indicative, hors politique propre à chaque banque (reste à vivre, épargne résiduelle). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Le dispositif le plus adapté à votre profil
Nous comparons cinq stratégies sur le même logement, avec vos paramètres fiscaux, en moyenne sur les 9 premières années. Comprendre le dispositif Jeanbrun.
Votre profil
Le choix final se fait avec un conseiller, sur votre avis d'imposition et le programme retenu.
Comparatif des cinq stratégies
| Stratégie | Loyer retenu | Impôt sur les loyers / an* | Économie d'impôt / an | Effort d'épargne / mois | Points d'attention |
|---|
Hypothèses : frais de notaire 2,5 %, charges non récupérables, taxe foncière et vacance 14 % des loyers en nu (18 % en meublé), assurance emprunteur 0,30 %/an. *Moyennes annuelles sur 9 ans, avec le tableau d'amortissement réel du prêt et le report des déficits et amortissements non utilisés. Jeanbrun : niveau intermédiaire, loyer plafonné (surface × coefficient × plafond de zone), amortissement 3,5 % de 80 % du prix dans la limite de 8 000 €/an, déficit hors intérêts imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. LMNP : régime réel, amortissement du bâti sur 28 ans, réintégré dans la plus-value à la revente depuis 2025. LMNP géré : bail commercial en résidence services, loyer net 4 % du prix HT, TVA récupérable sous conditions. Nue-propriété : décote de 38 % pour un démembrement d'environ 15 ans.
Votre cahier des charges investisseur
Un bon investissement locatif se joue sur l'emplacement et la typologie. Indiquez vos critères, nous apportons la lecture du marché locatif.
Ce brief est transmis à votre conseiller avec votre demande.
Parlons de votre projet, sans engagement
Vous avez fait le plus long. Un échange de 20 minutes avec votre conseiller suffit pour valider vos chiffres et lancer la recherche. C'est gratuit, et vous décidez ensuite si vous souhaitez continuer.
- Un premier échange de 20 minVotre capacité, le dispositif fiscal conseillé et votre cahier des charges : on les vérifie ensemble.
- Une première sélection sous 10 jours3 à 5 programmes argumentés, choisis parmi plus de 40 000 logements.
- Si elle vous plaît, on continueNous formalisons alors un mandat de recherche, sans honoraires pour vous, pour négocier en votre nom.
Aucun engagement à ce stade. Vous pouvez arrêter à tout moment.
Rendez-vous en ligne
Ou réservez directement votre rendez-vous
Un rendez-vous à l'agence, place Hoche à Rennes, pour faire le point sur votre projet avec Yonathan. Réservation en une minute, confirmation immédiate par e-mail.
Agenda fourni par Calendly. Confidentialité
Analyse du marché et propositions personnalisées
Nous passons au crible l'offre de tous les promoteurs actifs sur vos secteurs et vous présentons uniquement ce qui tient la route.
- Comparaison prix au m², grille par étage et orientation, positionnement face au marché de l'ancien et aux ventes récentes
- Lecture critique des plans : surfaces utiles, rangements, vis-à-vis, nuisances, exposition
- Solidité du promoteur, avancement de la commercialisation, date de livraison réaliste
- Loyer de marché, tension locative, potentiel de revente à 10 ans
- Écoles, transports, commerces et projets urbains à venir
3 à 5 lots argumentés
Pour chaque lot : fiche synthétique, plan, budget complet frais inclus, mensualité, et notre avis sans filtre. Délai moyen : 10 jours après notre premier échange.
Négociation des meilleures conditions
Notre volume d'affaires avec les promoteurs pèse dans la discussion. Ce que nous obtenons le plus souvent :
Remise sur le prix
Selon l'avancement de la commercialisation et le lot.
Frais de notaire offerts
Pris en charge totalement ou partiellement par le promoteur.
Stationnement inclus
Place ou box offert ou remisé.
Options et finitions
Cuisine équipée, sols, faïence, domotique sans supplément.
Lot pré-réservé
Accès aux meilleurs lots avant l'ouverture publique.
Contrat relu
Contrat de réservation, notice descriptive et conditions suspensives vérifiés avant signature. Délai de rétractation de 10 jours après réception.
Optimisation du financement avec nos courtiers partenaires
Nous transmettons un dossier complet à nos courtiers partenaires, qui mettent les banques en concurrence.
- Taux, assurance emprunteur (délégation), frais de garantie et de dossier négociés
- Montage avec différé d'amortissement pendant la construction (VEFA)
- Intégration du PTZ, du prêt Action Logement et des prêts aidés, lissage des mensualités
- Prêt relais si votre logement actuel n'est pas encore vendu
- Structuration selon le dispositif : durée, in fine, détention en nom propre ou en société
En VEFA, vous payez au fur et à mesure du chantier. Les intérêts intercalaires ne portent que sur les sommes débloquées, et le différé total ou partiel allège le budget pendant la construction.
Accompagnement sur les modifications du logement
Les travaux modificatifs acquéreur (TMA) se décident tôt, avant le lancement du gros œuvre de votre étage. Nous les préparons avec vous.
- Cloisons déplacées, cuisine ouverte ou fermée, salle d'eau supplémentaire
- Prises, éclairage, réseau, pré-équipements (borne de recharge, domotique)
- Choix des finitions dans la gamme du promoteur, chiffrage contrôlé des suppléments
- Vérification de la conformité des modifications avec les plans validés
Une modification demandée après la date limite fixée par le promoteur coûte plus cher ou devient impossible. Nous vous alertons de cette date dès la signature du contrat de réservation.
Suivi du dossier jusqu'à la livraison
En VEFA, le Code de la construction plafonne les appels de fonds à chaque étape du chantier. Nous vérifions chacun d'eux avec vous.
- Contrôle de chaque appel de fonds et de l'attestation de l'architecte
- Point d'avancement trimestriel, visites cloisons et pré-livraison
- Présence à la livraison avec liste de contrôle, rédaction des réserves
- Mise en location : choix du gestionnaire, loyer, bail adapté au dispositif
- Coordination avec la vente de votre ancien logement et votre déménagement
Un conseiller pour la suite
Revente, nouvel investissement, arbitrage patrimonial : votre conseiller Espace Neuf reste votre interlocuteur.
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