Guide · Investissement locatif
Dispositif Jeanbrun à Rennes : l'amortissement du bailleur privé expliqué
Créé par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel par un amortissement déductible de vos loyers. Taux, plafonds, loyers maximums à Rennes et exemple chiffré.
- Créé par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), aussi appelé « statut du bailleur privé ».
- Pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Logements neufs (dont VEFA) ou anciens avec au moins 30 % de travaux, uniquement des appartements en immeuble collectif.
- Location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, à un loyer plafonné.
- En échange, vous amortissez 80 % du prix chaque année, en déduction de vos revenus fonciers.
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Taux et plafonds d'amortissement (logement neuf)
La base amortissable est le prix d'acquisition diminué d'une part forfaitaire de 20 % représentant le terrain.
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire (environ 15 % sous le marché) | 3,5 % | 8 000 € |
| Social (environ 30 % sous le marché) | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social (environ 45 % sous le marché) | 5,5 % | 12 000 € |
Dans l'ancien rénové, les taux sont plus bas (de 3 à 4 %).
Loyers maximums à Rennes (zone A)
En loyer intermédiaire, le plafond 2026 est de 14,64 €/m² en zone A, multiplié par un coefficient qui avantage les petites surfaces (0,7 + 19 ÷ surface, plafonné à 1,2). Le locataire doit aussi respecter des plafonds de ressources. Les plafonds des loyers social et très social sont fixés commune par commune.
| Logement | Coefficient | Loyer maximum hors charges |
|---|---|---|
| Studio de 28 m² | 1,2 (plafonné) | environ 490 €/mois |
| T2 de 45 m² | 1,12 | environ 740 €/mois |
| T3 de 65 m² | 0,99 | environ 945 €/mois |
Pour mémoire, les plafonds 2026 sont de 19,71 €/m² en zone A bis, 11,80 €/m² en B1 et 10,26 €/m² en B2 et C. Une partie des communes de Rennes Métropole est en zone B1 : nous vérifions la zone de chaque programme.
Exemple : un T2 neuf à Rennes
T2 de 45 m² en VEFA, loué en intermédiaire.
220 000 € × 80 % × 3,5 %, sous le plafond de 8 000 €.
Soit environ 8 900 € par an, dont l'essentiel est neutralisé par l'amortissement et les charges.
Avec les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et l'assurance, les revenus fonciers imposables de ce logement sont souvent nuls pendant plusieurs années. Si les charges et l'amortissement dépassent les loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), selon les règles du déficit foncier. Le reste est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour qui est-ce intéressant ?
- Les contribuables imposés à 30 % et plus qui ont déjà des revenus fonciers ou qui veulent en constituer.
- Les investisseurs qui visent la détention longue (9 ans minimum) et préfèrent la location nue au meublé.
- À comparer avec le LMNP, souvent plus rentable pour les petites surfaces et les faibles impositions : notre comparateur fait le calcul avec vos chiffres.
Points de vigilance
- Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés pendant toute la durée de l'engagement.
- La location à un membre de votre famille proche est exclue.
- La revente se prépare dès l'achat : les premiers commentaires de la loi indiquent que les amortissements déduits seraient réintégrés dans le calcul de la plus-value. Faites valider votre projet par votre conseiller fiscal.
- Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
À lire aussi
Sources : loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) ; articles 31 et 199 du code général des impôts ; ANIL (plafonds de loyers 2026). Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.