Guide · Investissement
LMNP ou nue-propriété : comment choisir en 2026 ?
Deux façons d'investir dans le neuf, aux logiques opposées : des revenus peu fiscalisés en meublé, ou un patrimoine constitué sans gestion en nue-propriété. Fonctionnement, fiscalité et profils.
L'essentiel
- LMNP (loueur en meublé non professionnel) : vous percevez des loyers, souvent peu ou pas imposés grâce à l'amortissement du logement.
- Nue-propriété : vous achetez avec une forte décote, sans loyers ni gestion, et récupérez la pleine propriété au terme (souvent 15 à 20 ans).
- Le bon choix dépend de votre objectif (revenus ou patrimoine), de votre imposition et de votre horizon.
Comparer avec mes chiffresPoser une question
Le LMNP
- Le logement est loué meublé. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Au régime réel, vous déduisez les charges et amortissez le logement (hors terrain) et le mobilier : l'impôt sur les loyers est souvent nul pendant de nombreuses années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit ; l'excédent est reportable.
- Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux loyers d'une location meublée de longue durée.
- Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées).
- Non géré (vous louez vous-même ou via une agence) ou géré (résidence services avec bail commercial, loyer prévu au contrat, TVA récupérable sous conditions).
- Vous devenez loueur professionnel (LMP) si vos recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité de votre foyer.
La nue-propriété
- La propriété est démembrée pour une durée fixe : vous achetez la nue-propriété, un bailleur (souvent social ou institutionnel) achète l'usufruit, loue et entretient le logement.
- Vous payez en général 60 à 65 % du prix pour une durée de 15 à 17 ans.
- Aucun loyer, donc aucun impôt sur les revenus ni aucune charge de gestion ou d'entretien courant.
- Les intérêts d'emprunt peuvent, selon le montage, se déduire de vos autres revenus fonciers.
- La nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI pendant le démembrement.
- Au terme, vous récupérez la pleine propriété automatiquement, sans frais ni impôt.
Comparatif
| LMNP | Nue-propriété | |
|---|---|---|
| Objectif | Revenus complémentaires | Patrimoine, retraite |
| Loyers | Oui, souvent plus élevés qu'en location nue | Aucun pendant le démembrement |
| Gestion | Active (non géré) ou déléguée (géré) | Aucune |
| Fiscalité des revenus | Souvent nulle au réel pendant des années | Aucun revenu à déclarer |
| Horizon | Souple | Fixé à l'avance (15 à 20 ans) |
| Point de vigilance | Plus-value à la revente, vacance locative | Pas de revenus, revente avant terme moins liquide |
Et le dispositif Jeanbrun ?
Pour une location nue de longue durée, le dispositif Jeanbrun permet aussi d'amortir le logement, en échange d'un loyer plafonné. Lire notre guide Jeanbrun. Notre comparateur met les cinq stratégies côte à côte avec vos paramètres.
À lire aussi
Dispositif Jeanbrun à RennesAmortissement, loyers plafonds, exempleFrais de notaire dans le neufCombien prévoir, et pourquoi c'est moins cher
Sources : code général des impôts ; loi de finances pour 2025 (plus-values des loueurs en meublé) ; BOFiP ; service-public.fr. Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.